黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課※點我購買※
黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課※點我購買※
台灣房市一年成交幾十萬戶，有70%都是中古屋。
在這個投資客橫行的年代，一不小心就會變成冤大頭！
－－從選點到殺價，一定要懂的老公寓、中古屋、透天厝坑錢陷阱－－ 你知道，投資屋是加價五成再出售嗎？
你能識破投資客「黑心裝潢術」嗎？
人人都想買到「屋主正好欠錢所以價格低」、因為「保養好所以屋況美」、不漏水沒壁癌、還要誠信交易的好房子，別傻了，哪有這麼多「正好」！事實是，當買方，注定得跟投資客鬥法，除非你去廟裡拜，否則就乖乖做功課吧！
多花冤枉錢事小、買到黑心拉皮屋事大，更慘的是買到違建或兇宅還不自知！《黑心投資客炒房告白》公開投資客黑心技倆的17堂課，教你要如何降低風險、掌握議價空間。
★看仔細─拉皮裝潢術、新聞炒作法、高低價差法、房仲聯賣法、假合約假成交…黑心投資客手法全曝光！
★請小心─Sway 教你買屋與議價，中古大樓、電梯華廈、老公寓…挑出買方最容易忽略、賣方最容易作假的細節。
★Sway傾囊相授：為什麼下午三點和晚上八點是看屋好時段？該不該跟屋主見面談？房屋底價怎麼抓？殺價要從幾成開始殺？如何挑選不騙人的仲介？屋況好壞和社區品質怎麼觀察？
【隨書附錄】：1. Sway教你挑好宅：中古屋、透天厝看屋導覽彩色圖解
2. 看屋一定要帶的隨身小工具清單
3.《黑心建商的告白》升級版：破解建商話術的三堂課
【關於黑心投資屋的事實】
◎事實1：專業的投資客會加價五成來賣：
買中古屋或新成屋想議價，搞清楚進貨成本是第一步，專業的投資客會加價五成來賣，你以為打七折買得漂亮，人家投資客還是暴利賺！
◎事實2：投資客的出神入化、「點鬼屋成金」裝潢術：
一、米白色油漆製造溫馨感，劣質品用噴槍隨便噴（有沒有毒不知道）；
二、薄夾板超好用，一遮壁癌、二擋裂縫、三還可掩飾海砂屋；
三、不敲不清，地上直接鋪拋光石英磚；至於衛浴、廚房？一定是「簡單搞搞、大方呈現」。
◎事實3：一戶天價，整條街都是天價了
台灣天價成交不犯法，一戶天價，整條街都是天價了！天價成交後，連估價也變成天價，手上的房屋又可找銀行貸出天價款，套出來的現金又可以再次周轉炒房。
◎事實4：副都心商業地標售，九成以上是投資客出的標單
新莊副都心的住宅土地與商業土地標售，有九成以上都是投資客出的標單！買地養地炒地，熟悉遊戲規則的黑心投資客比黑心建商更狠、更會炒新聞！
◎事實5：透天厝變大廈，就連套房也是違建
一棟透天厝，屋主先蓋好五層樓，取得使用執照後再加蓋，最後再無中生有的變出電梯一座，當場變成十一層樓高的雄偉大樓，傑克，這真是太神奇了！不相信？請走一趟竹科附近的金山街，一萬戶套房有一半是違建！
◎事實6：假合約書、假過戶證明，也能高價格來「成交」
「投客仲介」會自己先高價假成交一間格局爛的房屋，主要是製造假合約書，或是假的過戶證明，反正一年內的交易多半課不到土地增值稅，再將想賣的房屋，以更高價格來「真成交」。
◎事實7：菜籃族、自住戶，你就是投資客倒貨的對象
菜籃族、想買一、兩戶房屋自住或投資的小咖投資者，通通是投資客倒貨的對象。
作者簡介
Sway
請繼續幫我這個忙，別猜我是誰，如果你還想再看下去，別讓我被黑心建商、投資客抓去灌水泥、丟到太平洋，因為我老擋人財路。
還是透露一下，免得讓人認為我不學無術。大學畢業於房地產相關科系，隨即進入不動產行業至今，做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業，也考了張不動產經紀人執照。網路起飛時，躬逢其盛，與友人合組不動產網站，後逐漸擴大成台灣最大、流量最高的「智邦不動產」討論社群。
值得一提的，曾被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪，也曾被疑似黑心建商、黑心投資客放話說要廢了網站、走不出大門，所幸目前仍可在不動產相關領域繼續發揮，提供廣大網友、讀者關於房地產的資訊。
．大學畢業於不動產相關科系
．擁有不動產經紀人的證照
．曾經任職於建設公司、代銷公司、地產仲介公司
．與友人合創「智邦不動產」，此討論社群成為台灣最火紅的房地產網路討論區之一。
．著有《黑心建商的告白》（推守文化出版），金石堂年度企管榜第一名、博客來年度財經榜第二名、誠品年度財經榜第二名。
目錄
Part I 黑心投資客的17招炒房密技1.全民公敵．無所不在：不要買到讓你吐血的黑心投資屋
2.富爸爸之有錢人的大陰謀︰中古屋獲利五成開價法
3.投資客的黑心裝潢術（上）：老公寓、華廈的拉皮遮瑕法
4.投資客的黑心裝潢術（中）：豪宅專屬「重裝修山寨法」
5.投資客的黑心裝潢術（下）：男女大不同之「性別裝修法」
6.這些事等投資客來教，學費很貴！（上）：假自住、假租約騙到高房價
7.這些事等投資客來教，學費很貴！（下）：大咖找仲介，小咖募學徒
8.投資客的房地產致富全書（上）：我愛上流搞豪宅
9.投資客的房地產致富全書（中）：結盟建商，預售屋掃貨賺翻天
10.投資客的房地產致富全書（下）：租金、房價兩頭賺的店面投資學
11.投資客的總裁人生（上）：看緊你的斡旋金，少碰「投客房仲」！
12.投資客的總裁人生（下）：標地養地，我就是建商！
13.里長伯仔是貴人：培養眼線，第一手搶進便宜屋
14.「都更」煉金術：「天價」滿天飛，老公寓變期貨
15.阿公阿嬤請你們也保重：投資客收購釘子戶賤招大公開
16.Google時代一定要查到底的變身術：你確定沒買到違建或凶宅？
17.媽媽桑的思考帽：你聽都沒聽過的另類投資客
Part II Sway教你買屋談判術1.海鮮店理論：和房仲過招，主動出擊才有好物件
2.選地段，看「娘家」：別讓仲介幫你挑地點
3.中古大樓：從外到內，八個重點
4.中古公寓：由下而上，六個細節
5.透天別墅：精打細算，四大要件
6.終極殺價指南(一)：預售屋，打心理戰
7.終極殺價指南（二）：中古屋，多管齊下好議價
附錄1.看屋一定要帶的隨身小工具
附錄2. Sway教你挑好宅：中古屋、透天厝看屋導覽彩色圖解
【番外篇】《黑心建商的告白》升級版：破解建商話術的三堂課1.防震不防裂，黑心制震大樓裂、裂、裂！
2.沒有一百分的建商，只有六十分的建商！
3.再破解！「反反制」黑心建商話術
序
推薦序不只實用，更加全面 作者前一本《黑心建商的告白》，告訴讀者關於預售屋、新成屋的購買知識，用詞戲而不謔，深度有餘，而這一本《黑心投資客炒房告白》，則是將購屋知識延伸到中古屋族群，以同樣順暢的語法，讓人自然而然的閱讀，不艱深、不含蓄，將房地產的購屋資訊完整化，縱使你不需要買屋，也可當作小說來看。
雖目前房價仍高漲，作者揭露投資客炒房的黑暗面，目的是要消費者購屋時，有充分的資訊可以看清市場狀況，避免在全球資產泡沫的疑慮中，人云亦云、輕率投資而導致無謂損失，亦得以合理的價格選購一戶安身立命的安樂窩。
另外，本書所提供的殺價方法、看屋方法等技巧也同樣相當實用。年輕人努力工作，無非是為了要建立一個美滿的家園，相信閱讀過本書之後，購屋就相對變得更加容易。
淡江大學產業經濟系教授∕莊孟翰
作者序 我，想讓你買到六十分的好宅！
革命尚未成功，同志仍須努力。
這次掀開的，是黑心投資客的那個潘朵拉盒子，以及針對中古屋的所有麻煩。
當《黑心建商的告白》在網路上廣為流傳時，我知道，那是一種民怨的表現；而《黑心投資客炒房告白》無法在網路上廣為流傳，我知道，那是一種恐懼感，恐懼這幾年來因炒房而大賺的美夢，可能因此消失；恐懼因為我寫得太過露骨，而讓想要一次大賺的富翁人生，可能因此破滅。
你可能早就買了房子，所以，你只關心房價會不會跌，可是，有更多的人還沒買，而我更擔心的，是你兒子、你孫子以後絕對買不起房子！或者，你拿出老本讓他們買，卻最後買到一間黑心房屋！所以，我還是要寫，把買屋的所有問題一網打盡，寫出投資客的黑心手段，讓你知道，其實，房地產世界，並沒有你想像中那樣美好，建商是黑的，投資客更是黑到發亮。
關於房價，這回把預售屋以及中古屋的殺價方法，一次奉上。《黑心建商的告白》沒寫到的、讓代銷跟建商小喘一口氣的，這次毫不留情了，而中古屋也是，我這次狠心的把看似美美的中古屋畫面，一次撕開。
對我來說，「黑心系列」已經踏上了不歸路，從此，不只建築業界，現在連房仲等所有的業界，都會更加「不酥胡」了。我只能在這裡說，如果房地產業界因此而去蕪存菁，多一點清流，這不是更美好的世界嗎？你們別忘記，在廣告裡聲稱的那些美好，在公司章程立下的那些誓言，是該一一實現的。
也許你曾經發出抱怨：「看過書之前，有點不太敢買，看過書之後，就一定不敢買房子。」但，黑心世界如此的深奧，在我聽過多少買家被騙的真實故事之後，深深發覺，想要好好住一間房屋，實在不能再靠你的直覺來買了，我必須把我該知道的事情，一一告訴你，讓你做好所有的準備跟功課後，讓你盡量買到「六十分以上」的房屋。
別以為我的家人或是朋友，因為我的存在而都買了好房屋，一個親戚，就在出版前的一個月，興沖沖買下一戶投資客的房屋，等到清醒一點的時候才發現，原來，那間房裡的所有對外窗，全部面向「天井」，自然採光跟景觀，完全是「一線天」！先前看屋時，投資客利用所有技巧，有美麗絕倫的燈光與窗簾，加上宛如夢境般的裝飾品，製造出成家美夢，而這位親戚，還聲稱，已經把《黑心建商的告白》看得滾瓜爛熟。
更別說，他的買價，早就被投資客賺上五成，裝潢，也用了黑心建材。
希望，你能夠透過我的書，來了解這個房地產世界。謝謝你曾經低調的支持我，沒幫我起底、人肉搜索，革命尚未成功，我，還有故事還沒寫完，同樣的，當我沉到太平洋，或是被兩顆子彈的時候，少了個「賤嘴」說說真相，豈不可惜？
內文1
投資客的黑心裝潢術（下） 男女大不同之性別裝修法 全民打房‧重點提示 對付女性客戶，投資客會掌握「一廚二浴三收納」的大原則：L型大廚房、高腳椅吧檯、泡澡大浴缸，以及超級大衣櫃，至於隔間、水電不重要；對付男性，大客廳、小廚房，隔間要留孝親房（即使比瑪麗亞傭人房還小），最後必殺絕技就是拉條網路光纖線！ 姐姐妹妹真偉大，這話可不是我說的，有房仲自己統計，超過六成買屋的決定權，在於女性，這點黑心投資客了然於胸，所以裝潢的撇步，一定要搞得讓女性客戶超級滿意當場昏頭，就像啤酒廣告裡那群進到更衣室驚聲尖叫的女孩們一樣，才有機會把破爛的黑心投資屋，讓女性同胞們用高價買下來。
女人這麼好騙？其實投資客騙男生女生各有不同的技法，我不是歧視，但先來講女生，哪個女人會關心插座有多少個？電壓多少？啥一百一、二百二伏特？安培數有多少？太專業啦，房仲講破嘴客人還不想聽，可是，你只要給她一個L型的開放廚房，廚房牆壁上還有電視可以一邊作菜一邊看韓劇，媽媽們馬上心裡尖叫。最好的是，廚房要連著一個吧檯，可以擺兩張永遠用不到的高腳椅，可以幻想，坐在這裡跟老公吃早餐喝咖啡，啊～真是人生最高享受啊！
女性客戶 秒殺裝潢術之一：廚、浴絕對要美形 再來個寬大浴室，有個從頭到腳全身入鏡的超大鏡子，浴缸旁邊牆壁打個窗戶出來，管他會不會影響結構安全，或一開窗就面對隔壁戶廚房的排油煙管。浴缸旁一定要有個小空間，夠放各種不同的沐浴乳、洗髮潤髮精，最好可以還能放咖啡杯、紅酒杯，當場五星級飯店泡澡的FU就出來了。
接著，洗手檯一定要有石材檯面，搭配一個超大方櫃子，裡面可以放十包衛生棉、二十包衛生紙、三十罐備用的沐浴乳跟洗髮精。天花板則是裝一台三合一的暖風機，這樣就可以在冬天不用怕冷，泡澡順便敷臉，對自己好一點，每天泡澡泡一小時。女性客人八成馬上：買單！
當然，那個大大的開放廚房，以及大大的浴室，常是將隔壁房間敲掉，硬隔出來的結果，反正隔壁房間不要做衣櫃，假裝當作書房就好；而浴室大多是陽台外推的結果，反正大家都貪便宜，不會留意陽台有多大，現在還有洗烘脫三合一洗衣機這種加分工具，擺上一台馬上可以彌補陽台空間的不足，你不會留意到衣服、棉被要曬到哪裡去的問題。
女性客戶 秒殺裝潢術之二：主臥室大衣櫃 還有，主臥室很重要，有沒有採光不重要，重點在於你要裝潢出一個很大的衣櫃，可以讓女主人可以放很多很多衣服，最好是要加上可以擺很多包包的展示櫃，對，女生最在意收納功能了，臭男生都只會襪子內衣褲亂丟，哪懂得女生理家的辛苦，你真是個善解人意的投資客！女性客人又中招了：我要買！
女性客戶 秒殺裝潢術之三：品味，象徵屋主不缺錢 我沒有忘記這篇是要寫投資客的黑心招數，所以，中古屋內一定要有一些空瓶跟包裝，比如香奈爾五號、LV的紙袋，喔，差點忘了，你一定會在廚房或餐桌上，發現隨意擺放著兩瓶進口的氣泡礦泉水，或是空的凱歌香檳，在酒櫃裡放上紅酒五、六瓶。品味嘛，讓她覺得，這個屋主一定很有錢，所以他的房子風水好，住得好才要搬家，你看屋主都可以買LV，應該不缺錢不太好殺價，大概這樣的價格就是合理了。女性客人再次中招：我要買下來！
對單身或是沒有小孩的夫妻來說，重點在於廚房、浴室、主臥室，其他都可以省，所以呢，你可以看到這類房型，多半是書房小到只能用玻璃隔間，主臥室非常大，廚房非常的大，客廳就一般般，跟裝修有關的，比如窗戶是否會漏水，有沒有氣密窗，大門是不是換了個防火門，水管是不是依舊生鏽，這些都不重要。
不要怪我罵妳傻女孩，羊毛出在羊身上，妳看到的華麗裝潢，都是投資客用前面兩堂課的黑心裝修法堆出來的，他可不會管妳三十坪房子配個超大浴室，到時候其他空間有多難用，更不會管妳開放式廚房油煙問題怎麼解決。其實只要妳願意用功找沒裝潢過的中古屋用力殺價，價差拿來自己裝潢，起碼電線是新的、水管是新的，妳的牆壁不會漏水、大門可以防火，偏偏妳要給黑心投資客賺，怪誰？
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